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税收理论

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浅谈中国房地产企业的税收筹划

2014-10-13 16:25:42

浅谈中国房地产企业的税收筹划如下文

 

浅谈中国房地产企业的税收筹划

下面是文先生范文网小编收集的中国房地产企业的税收筹划,欢迎阅读!

税收作为企业成本,是与企业利益密切相关的。合理、有效地控制企业的税收成本,有利于企业的可持续发展。房地产行业是典型的资金密集型行业,而随着国家宏观调控步步紧逼,房地产业的利润被极度挤压,由“暴利行业”向“平利行业”转变,加之现在房地产企业数量众多,竞争越来越激烈。房地产企业必须通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化,从而减轻资金压力,降低成本,增加经济效益,打造企业的竞争优势,为公司的发展打下基础。

一、房地产企业的经营特点及税负情况

(一)经营特点

对房地产公司来说,开发的房地产是他们经营的商品,在属性上与其他商品明显不同,它有自己独特的经营特点:

1.开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。

2.开发建设周期长,投资数额大。开发产品要从规划设计开始,经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段,少则一年,多则数年才能全部完成。

3.经营风险大。开发产品单位价值高,建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多,一旦决策失误,销路不畅,将造成大量开发产品积压,使企业资金周转不灵,导致企业陷入困境。

(二)房地产公司税负情况

从行业角度看,目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业,根据相关统计报告显示,2009年中国税收收入共59 515亿元,比上年增加5 291亿元,同年年房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额共计1 851.85亿元,占中国2009年全部税收收入增收额的5291亿元的35%。一年当中全国税收收入的增长额超过1/3来自于房地产业,增幅在各行中居首位;从税率来说,房地产行业的总体税率偏高。目前,中国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税,按所得额的25%交纳企业所得税,土地增值税的税率是30%~60%不等。总之,房地产公司税收负担过于沉重,通过税收筹划,实现税负的减轻,是公司的唯一选择。

二、房地产公司涉及的税种

(一)前期准备阶段的税种

房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少,主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地,就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元~15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3%~5%的税率缴纳契税。

(二)房地产开发阶段涉及的税种

在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税;签订建设施工合同时,对合同金额按万分之三的税率交印花税;同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。

(三)房地产销售阶段涉及的税种

1.营业税。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定,以房屋售价的5%税率缴纳的营业税;针对房产租赁而言的,房产租赁业适用营业税中“服务业”税目,统一执行5%的比例税率。

2.土地增值税。土地增值税实行超率累进税率,增值多的多征,增值少的少征,无增值的不征,最低税率为30%,最高税率为60%。

3.印花税。房地产销售阶段的印花税,是在房地产交易中,针对房地产交易金额,适用“产权转移书据”税目,按照0.05%税率征收。

4.企业所得税。对房地产企业而言,如果其转让或出租房地产产生了净收益,就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。

5.房产税。房地产开发企业建造的商品房,在出售前,不征收房产税;但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率,依据房产计税余值计征的,税率为1.2%;依据房产租金收入计征的,税率为12%。

 

 

三、房地产公司的税收筹划策略

从以上的介绍可以看出,土地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负,因此也是企业开展税收筹划的重点税种。

(一)土地增值税的筹划

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